Essentials Calculadora ARM Planilha para Google Sheets e Excel

O empréstimo, a taxa e os termos que governam como a taxa pode se mover. Valor do empréstimo, taxa inicial, por quanto tempo essa taxa fica fixa, o prazo total e a data do primeiro pagamento vão no bloco superior. Abaixo deles, os quatro números que realmente definem um financiamento com taxa ajustável: o limite periódico restringindo qualquer ajuste único, o limite vitalício restringindo o aumento total, o índice atual e a margem que o credor adiciona a ele. Esses quatro são o que a documentação quer dizer com um 5/1 com estrutura de limite 2/5, e são a diferença entre um ARM que você consegue dimensionar e um sobre o qual você está apenas supondo. A planilha reporta diretamente a taxa máxima possível - a taxa inicial mais o limite vitalício - que é o teto escrito no contrato, e não uma projeção. Abaixo disso, ela reporta o pagamento inicial, os juros que o empréstimo carregaria se a taxa inicial simplesmente nunca mudasse, os juros e o custo total projetados usando o índice conforme informado, e o pior cenário caso a taxa suba até seu teto e permaneça lá.

Uma linha por ano, cada uma trazendo a taxa vigente naquele ano, o pagamento mensal, o pagamento anual, os juros do ano, o saldo no final dele e um número de juros no pior cenário ao lado do projetado. A coluna de taxa é onde os limites fazem seu trabalho. Uma vez terminado o período fixo, a taxa de cada ano é o índice mais a margem, mantida dentro de um passo de ajuste em relação ao ano anterior e nunca acima do teto vitalício - por isso um aumento de taxa chega em uma série de passos, e não de uma vez. O pagamento é reamortizado sobre os anos restantes, então sobe mais rápido do que a taxa. A coluna de pior cenário roda ao lado de cada ano, e não como um único número no final, o que é o que a torna utilizável: ela mostra quando a diferença entre a projeção e o teto realmente começa a pesar.

Seis números. A linha de cima traz o pagamento durante o período fixo, a taxa máxima que o contrato permite e os juros totais projetados com base no índice atual. A linha abaixo coloca o custo total projetado ao lado do custo total no pior cenário, e acrescenta os juros que o empréstimo carregaria se a taxa inicial nunca se movesse - a referência com a qual as outras duas são lidas. A projeção mantém o índice onde você o inseriu, o que vale dizer claramente: é aritmética sobre uma suposição, não uma previsão. O pior cenário é o mais sólido dos dois números, porque o teto está escrito no contrato, e não nas expectativas de alguém. Um gráfico de linha traça o pagamento mensal projetado ano a ano, e é aí que o padrão em degraus produzido pelos limites se torna visível.